Hausprojekt Wohnopia Erfurt

Gründe sind hohe Kosten und schwierige Verhandlungen mit der Stadtverwaltung

Lest hier unsere Pressemitteilung:

Nach vielen Jahren hat sich der Wohnopia e. V. schweren Herzens entschieden, das geplante Hausprojekt in der Talstraße 15/16 in Erfurt nicht zu verwirklichen. „Wir setzen das Projekt nicht um, weil wir es gegenüber unseren Direktkreditgeber*innen nicht verantworten können. Die Kosten sind zu hoch und die Zusammenarbeit mit der Stadt empfinden wir als sehr frustrierend und wenig entgegenkommend“ so Sabine Blumenthal, Gründungsmitglied von Wohnopia.

Konzeptausschreibung in Krisenzeiten

2019 hatte die Stadt Erfurt die Häuser in der Talstraße in einem Konzeptvergabeverfahren ausgeschrieben. Anfang 2020 erhielt der Wohnopia e. V. den Zuschlag. Zeitgleich begann die Corona-Pandemie und die Baukosten stiegen massiv an. Trotz aller Herausforderungen konnte der Wohnopia e. V. Ende 2021 das notwendige Sanierungs- und Finanzierungskonzept einreichen.

Die Schwierigkeiten mit der Stadtverwaltung

Doch dann begann der Ärger mit der Stadtverwaltung Erfurt. Statt einer schnellen Rückmeldung auf die eingereichten Unterlagen fand fast keine Kommunikation mehr statt – auch nicht auf mehrfaches Nachfragen. Telefonisch wurde dem Wohnopia e. V. dann mitgeteilt, dass die Stadt nicht mehr den niedrigeren Erbpachtzins von 2,5 % gewähren wollte, sondern stattdessen 4 % ansetzen würde. Begründung: Der aufgrund der gestiegenen Kosten neu berechnete Mietpreis rechtfertige nicht mehr den vergünstigten Erbpachtzins. Erst auf öffentlichen Druck hin kam es im September 2022 zum Gespräch mit der Stadtverwaltung. Dort erfuhren die Vereinsmitglieder, dass die Stadt bereits ein halbes Jahr zuvor eine neues Wertgutachten in Auftrag gegeben hatte, wonach der Kaufpreis der Häuser höher als in der Ausschreibung eingestuft wurde.
Nach intensiven Verhandlungen lenkte die Stadt ein. Der ursprüngliche Erbpachtzins und eine Verringerung des Kaufpreises für die Häuser wurden vereinbart. Eigentlich ein Erfolg – doch durch die in der Zwischenzeit weiter gestiegenen Baukosten sowie die Zinssteigerungen musste der Wohnopia e. V. die Kalkulation immer wieder anpassen. Der Verein sah sich gezwungen, die Sanierung des Dachgeschosses des Hauses 15 zunächst auszusetzen, um die Kosten zu senken. Doch die Stadt bestand darauf, dass der Ausbau innerhalb von 6 Jahren erfolgen müsse. Der Vorwurf: Durch Nichtumsetzung der Sanierung des Dachbodens würde der Wohnopia e. V. potentiellen Wohnraum vom Markt fernhalten. „Das ist absurd. Wir haben das Gefühl, dass die Erfurter Stadtverwaltung das Projekt einfach nicht will.“, so Christiane Welker, Vorstandsmitglied des Wohnopia e. V.

Das Fazit

Damit gemeinwohlorientierte Wohnprojekte in Erfurt in Zukunft umsetzbar sind, sollte die Stadt Erfurt den missglückten Prozess aufarbeiten. „Die Entscheidung, das Projekt nicht umzusetzen, ist uns wirklich nicht leicht gefallen. Wir haben unzählige Stunden und wahnsinnig viel Herzblut in das Projekt investiert. Und doch ist es unter den gegebenen Bedingungen die einzig richtige Entscheidung.“, so Welker.

Hintergrund

Schon 2015 hat sich der Verein Wohnopia mit dem Ziel gegründet, ein Hausprojekt in Erfurt zu realisieren. Der Verein hat sich seitdem wohnungspolitisch stark engagiert. Neben Wohnungen sollte im Erdgeschoss der Talstraße 15 ein öffentlicher Raum für die Nachbarschaft entstehen.

Die Thüringer Allgemeine hat über uns berichtet:
„Wohnopia gibt Projekt in der Erfurter Talstraße auf“

Um unser Hausprojekt trotz hoher Zinsen und Baukosten zu realsieren wollen wir den Stand unserer Direktkredite erhöhen! Mit einem Direktkredit fördert ihr ein lokales und soziales Projekt und stärkt Nachbarschaft und Gemeinschaft.

Weitere Infos zu unserem Projekt und Direktkrediten findet ihr in unserem neuen Flyer!

Eigentlich könnte alles in Sack und Tüten sein. Der Erfurter Stadtrat hat Anfang des Jahres 2023 beschlossen, dass wir mit der Talstraßen Hausprojekt GmbH die zwei Häuser in der Talstraße 15/16 von der Stadt abkaufen können. Wir haben über 750.000 Euro an Direktkrediten eingeworben, um den Eigenanteil zu stemmen. Das Architekturbüro hat in enger Absprache mit uns die Kosten kalkuliert. Doch die Sanierung der Häuser ist unter den aktuellen Rahmenbedingungen zu teuer. Das liegt an den derzeit hohen Bankzinsen von bis zu 4,8%. Neben den hohen Bau- und Materialkosten wirkt sich das immens auf die spätere Miete aus.

Was wir verwirklichen möchten

Gemeinsam mit dem Mietshäuser Syndikat soll in der Talstraße ein selbstverwaltetes und generationsübergreifendes Hausprojekt mit stabilen Mieten entstehen. Über das Wohnen hinaus möchten wir in den umliegenden Stadtteil, die Andreasvorstadt, hineinwirken. In der ehemaligen Kneipe im Erdgeschoss der Talstraße 15 soll ein öffentlicher und offener Raum entstehen. Diesen werden wir gemeinsam mit Aktiven aus der Stadt beleben. Er soll für Begegnungen, Spieleabende, Lesungen uvm. genutzt werden. Getragen wird der Raum durch den gemeinnützigen Talstation e.V.

All das möchten wir trotz der Herausforderungen umsetzen. Deswegen geben wir nicht auf und loten alle Möglichkeiten der Kostensenkung aus. Wir verhandeln mit mehreren Banken, um das günstigste Kreditangebot zu erhalten. Wir haben bereits mehrmals die Sanierungsumfang gesenkt und effizientere Wohnungsgrundrisse geplant. Wir engagieren uns politisch, um auf Landes- und Bundesebene Fördermöglichkeiten für sozialverträgliche Mieten auch für Hausprojekte einzufordern.

Jeder Direktkredit trägt zur Kostensenkung bei

Ein weiterer Hebel ist die Erhöhung des Eigenkapitals. Dafür setzen wir auf eure Unterstützung. Bis zum Sommer möchten wir nochmal 250.000 Euro an Direktkrediten einwerben. Direktkredite sind Geldbeträge, die uns als Hausprojekt direkt geliehen werden. Sie bieten Freund*innen, Bekannten und Unterstützer*innen die Möglichkeit einer sinnvollen, sozialen und ökologischen Geldanlage, wofür wir bis zu 2% Zinsen zahlen. Mit einem Eigenanteil von 1 Million Euro ist das Projekt möglich.

Gebt uns einen Direktkredit, um Wohnopia zu verwirklichen. Ihr könnt auch bereits gegebene Direktkredite aufstocken. Erzählt euren Freundinnen und Bekannten von uns. Genaue Infos findet ihr hier. Für Spenden an die Talstation e. V. können wir Spendenquittungen ausstellen. Bei Fragen könnt ihr uns schreiben: info@wohnopia.de

Erfurt, 17.03.2023

Das Hausprojekt Wohnopia ächzt, wie so viele andere Bauvorhaben, unter den massiv gestiegenen Bankzinsen und Baukosten. Um eine etwas günstigere Miete für einige Wohnparteien zu ermöglichen, sind viele Mitglieder bereit, eine stark erhöhte Miete zu zahlen. Doch selbst das reicht nicht aus, um die hohen Kosten zu decken. Denn die durchschnittlichen Bankzinsen sind im Vergleich zum Vorjahr auf fast das Dreifache gestiegen.

Die Politik muss jetzt handeln und nicht profitorientierten Wohnraum fördern

„Wir sind hochmotiviert, dieses Projekt zu stemmen, doch wir benötigen an erster Stelle günstiges Geld.“ sagt Vereinsmitglied Luise Meißner. Am effektivsten ist ein Darlehen zu günstigeren Zinssätzen.

Helfen würde dem Hausprojekt außerdem die Wiedereinführung der Wohngemeinnützigkeit, wie sie gerade auf Bundesebene diskutiert wird – aber eben noch nicht beschlossen ist. Unklar ist zudem, ob Hausprojekte von der Richtlinie zur Förderung des bezahlbaren Wohnens im Freistaat Thüringen 2023-2025 profitieren können, die in Thüringen dem ISSP-Programm folgen soll.

„Für Hausprojekte ist es notwendig, Förderung für sozialen Wohnungsbau zu erhalten. Doch leider haben wir beobachtet, wie der Feuerwache Weimar nach langen Verhandlungen die Landesförderung versagt wurde.“ berichtet Luise Meißner.

Aber auch auf kommunaler Ebene gäbe es Möglichkeiten. So würden zinsvergünstigte Darlehen von lokalen Akteur*innen oder Institutionen wie der Sparkasse oder der KoWo Wohnopia zugutekommen.

Jeder Direktkredit trägt zur Kostensenkung bei

Eine weitere Möglichkeit der Kostensenkung sind mehr private Direktkredite. Schon über 150 Direktkreditgeber*innen haben dem Projekt über 730.000 Euro zur Verfügung gestellt.

Ohne günstige Darlehen oder politische Förderprogramme steht das seit Jahren aktive Hausprojekt Wohnopia in den Sternen. Noch versuchen die Mitglieder von Wohnopia alles, um das Projekt umzusetzen: „Es bedarf jetzt der Unterstützung aus der Politik. Wohnraum darf keine Ware sein, mit der spekuliert wird. Wohnraum ist ein Grundbedürfnis. In der Realität wird es jedoch für viele Menschen zunehmend unbezahlbar. Wir brauchen hier schnelle, tiefgreifende Änderungen und Förderungen alternativer Wohnformen„, fasst Wohnopia-Mitglied Sabine Blumenthal die Situation zusammen.

Der Erfurter Stadtrat hat dem Verkauf der Häuser in der Talstraße 15/16 zugestimmt. Doch hohe Baukosten und Zinsen machen unser Projekt immer teurer. Darüber haben wir mit dem Bundestagsabgeordneten Kassem Taher Saleh gesprochen. Die Thüringer Allgemeine berichtete über unsere aktuellen Herausforderungen: Erfurter Talstraße: Grünes Licht für Wohnprojekt – doch es bleibt ein Wagnis.

Vielleicht fragt ihr euch, warum wir nicht schon längst in den Häusern der Talstraße 15/16 werkeln, bauen, den Garten machen und so weiter und so fort. Es gäbe viel zu tun und es juckt uns in den Fingern. ABER…

…unsere Pläne wurden immer wieder durchkreuzt. Aktuell gehören uns die Häuser leider noch nicht, sondern wir verhandeln weiterhin mit der Stadt. Warum das so ist, wollen wir euch heute erklären. Denn es ist uns wichtig, dass ihr unsere aktuellen Herausforderungen kennt und informiert seid. Schließlich haben viele von euch ihr Geld vertrauensvoll bei uns angelegt!

Gestiegene Zinsen und Baukosten

Ab Frühjahr 2022 kamen verschiedene Herausforderungen zusammen. Aufgrund des weltweiten Finanzgeschehens konnte die GLS Bank uns nicht mehr einen Kredit mit einer Zinshöhe von 1,7 % anbieten, sondern ihr Angebot stieg auf 3,5 %. Zum anderen stiegen die Baupreise enorm. Zusammen genommen führte dies dazu, dass wir zeitweilig vor einer kalkulierten Kaltmiete von über 12€ pro m² standen: Das war natürlich schockierend hoch, sodass wir verschiedene Maßnahmen mit dem Ziel, die Miete zu senken, ergriffen.

Wir verringerten alle unsere gewünschte Wohnraumgröße, reduzierten geplante Baumaßnahmen und suchten nach kreativen Lösungen für die Schaffung von mehr Wohnfläche für mehr Personen. Dies alles führte dazu, dass wir es in der Kalkulation wieder auf durchschnittlich unter 10€ den m² schafften.

Mangelnde Kommunikation durch die Stadtverwaltung, die KoWo stellt Berechnungen an und ein neues Verkehrswertgutachten

Die Stadtverwaltung schätzte einen Mietpreis von 10 € pro m² jedoch als zu hoch und nicht sozialverträglich ein. (Am Rande sei hier erwähnt, dass auch wir Bauchschmerzen mit dem hohen Mietpreis haben. Wir haben uns aber entschieden damit weiterzuarbeiten. Perspektivisch wird dies ein stabiler Mietpreis bleiben, während voraussichtlich der Mietspiegel in Erfurt immer weiter steigen wird. Durch unser internes Bietverfahren können wir sozialverträgliche Mieten durch internen Ausgleich gewährleisten.)

Die Stadtverwaltung glaubte allerdings, dass die Häuser kostengünstiger saniert und vermietet werden könnten. Leider wurden diese Zweifel zu diesem Zeitpunkt nicht transparent mit uns kommuniziert. Sie beauftragte die Kommunale Wohnungsgenossenschaft (KoWo) damit, eine Sanierung der Talstraße 15/16 und die damit einhergehenden Mietpreise durchzurechnen. Die KoWo kam zu dem Schluss, dass sie es nicht günstiger (sondern teurer) bewerkstelligen würde, da die Baupreise zurzeit so hoch sind.

Zudem erfuhren wir, dass die Stadt ein neues Verkehrswertgutachten in Auftrag gegeben hatte. Dieses ergab, dass sich der Wert der Häuser und des Grundstücks gesteigert haben soll und wir nun einen höheren Kaufpreis und einen höheren Erbpachtzins zahlen sollten! Ein neuer Schock, der in der Kalkulation wieder zur Erhöhung unserer Kaltmiete führte!

Wir gingen an die Öffentlichkeit

Parallel zu diesen aufreibenden Vorgängen gingen wir an die Öffentlichkeit. Die Thüringer Allgemeine berichtete: Es wird eng in Erfurts Talstraße – eine Wohnidee unter Zeitdruck. Wir suchten erneut Kontakt zu allen demokratischen Stadtratsfraktionen und ließen uns von Expert:innen der Wohnungswirtschaft und von Projekten aus dem Mietshäuser Syndikat beraten. Zudem sammelten wir weiterhin Direktkredite, um ein höheres Eigenkapital zu erreichen.

Genau wissen wir es nicht, aber wir vermuten, dass der Zeitungsartikel dazu führte, dass wir endlich Kontakt zu entscheidenden Personen in der Stadtverwaltung erhielten und im Sommer zu Gesprächen eingeladen wurden. Es folgten weitere Gespräche.

Das passiert jetzt …

Aktuell befinden wir uns bezüglich des neuen Verkehrswertgutachtens in weiteren Verhandlungen mit der Stadtverwaltung. Uns wurde ein gemeinsames Treffen mit dem Gutachter zugesagt.

Ihr seht, wir kämpfen weiter für unseren Wunsch, ein gemeinschaftliches und solidarisches Hausprojekt zu realisieren, aber die Rahmenbedingungen machen es uns leider nicht leicht. Dennoch bleiben wir dran und loten alle Lösungsmöglichkeiten aus. Aus jedem unserer Treffen gehen wir gestärkt und weiterhin von unserer Idee überzeugt heraus.

Wir hoffen nun auf ein Gutachten, dass eine realistische Werteinschätzung der Häuser vornimmt und auf eine gute Zusammenarbeit mit der Stadtverwaltung. Diese hat uns ihr Interesse an einer gemeinsamen Lösung versichert. Dies stimmt uns weiterhin – trotz aller Herausforderungen – positiv.

Wir werden euch weiterhin auf dem Laufenden halten und danken euch allen für eure Unterstützung durch Direktkredite, bestärkende Worte und das Teilen von Fachwissen.

Bei unserem Talstraßenfest kamen wir u. a. mit Herrn Keller von der Thüringer (bzw. Erfurter) Allgemeinen ins Gespräch. Wir freuen uns, dass wir daran anschließend noch ein längeres Interview mit ihm führen und die aktuelle Lage darstellen konnten. Zudem hat auf Nachfrage des Journalisten die Kommunale Wohnungsgesellschaft (KoWo) mitgeteilt, dass sie nach aktuellem Stand die Häuser nicht günstiger als wir sanieren und somit auch keine geringere Miete gewährleisten könnten. Dies sollte laut der medialen Berichterstattung im Auftrag der Stadtverwaltung geprüft werden. Die KoWo hat zudem angegeben, unser Projekt zu unterstützen und sich für eine baldige Lösung ausgesprochen.

Wir bedanken uns bei allen, die über uns berichten, uns unterstützen und den Rücken stärken. Das zeigt uns: dranbleiben lohnt sich. So hat sich die Stadtverwaltung nun mit Terminvorschlägen für ein Gespräch bei uns gemeldet. Wir bleiben also in Bewegung und halten euch natürlich auf dem Laufenden.

Thüringer/ Erfurter Allgemeine vom 12.08.2022: „Es wird eng in Erfurts Talstraße – eine Wohnidee unter Zeitdruck“

Die Thüringer Allgemeine folgte unserer Einladung zum Talstraßenfest und hat daraufhin berichtet, wie uns die steigenden Kosten aus dem Ruder laufen können, wenn nicht bald der endgültige Zuschlag der Stadt Erfurt erfolgt. Lest selbst:

Die Zeit läuft gegen Wohnopia in Erfurt

Wohnopia-Projekt laufen Kreditzinsen und Baukosten für die Talstraße 15 und 16 in Erfurt aus dem Ruder, wenn nicht bald der Zuschlag aus dem Rathaus kommt

Maria Baumann und Luise Meißner hängen das Banner mit dem Schriftzug „Wohnopia“ auf, Christian Welke packt den Kuchen aus, Uwe Flurschütz schließt die große Eingangstür zur Talstraße 16 auf. Gäste sind am Sonntagnachmittag willkommen, man möchte ins Gespräch kommen, sich vorstellen. Wohnopia ist eine GmbH, die gern die beiden arg verfallenen Häuser Talstraße 15 und 16 sanieren möchten. Sie hat sich schon 2019 an einer Konzeptausschreibung beteiligt, die die Stadt als Eigentümer der Häuser herausgegeben hat. weiterlesen

Radio F.R.E.I. hat zwei Mitglieder von Wohnopia interviewt:

„Seit zwei Jahren ist der Verein Wohnopia daran, in den Häusern der Talstraße 15 & 16 ein mehrgeneratives und solidarisches Hausprojekt ins Leben zu rufen. Nach dem ersten Zuschlag durch den Stadtrat 2020 könnte die Gruppe jetzt loslegen. Aber die Verhandlungen mit der Stadt und die krisengeleiteten Umstände im Bausektor machen es ihnen nicht leicht. Radio F.R.E.I. sprach mit Sabine und Chrissy über den aktuellen Stand, die Motivation innerhalb der Gruppe und auch darüber, wie weit sie eigentlich gehen können und wollen.“

Hört selbst radio-frei.de

Am Sonntag, den 31. Juli 2022, versammeln wir uns von 15 bis 19 Uhr vor den Häusern der Talstraße 15/16, denn es braucht mehr gemeinschaftliche Hausprojekte in Erfurt.

Wir sind bereit, die Häuser zu kaufen und darin dringend benötigten bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Im Erdgeschoss wird mit der Talstation ein Treffpunkt für die Nachbarschaft entstehen. Dafür warten wir auf eine schnelle Entscheidung der Stadt.

Kommt vorbei zu Kaffee, Kuchen und Gesprächen. Bei hoffentlich schönem Wetter können wir zu Livemusik tanzen. Wir freuen uns darauf, euch von unserem aktuellen Stand zu erzählen.